如何消除買房障礙?(巧玉姊姊.louis)|方格子vocus
很感謝有這集的直播分享,對於我剛好要買房的有極大的幫助,趕快來摘錄筆記重點一下。
買房兩類人-自住,長期置產(投資)。
買房三個障礙迷思
問題 1.不知道怎樣選房買房
買房是一個計劃首先要有計畫性的
提早準備的有:頭期款、個人財力證明、信用分數,這都要提早做好準備,買多少總價的房子,選定哪個區域、買房的類型(公寓、華夏、大樓...)、格局、 ...
問題 2.買房因為頭期款不足
老師也買房時也不到10萬的存款,所以老師可以,大家也可以的。貸款800萬,一個月大概3萬的貸款,卡在頭期款一次性拿出來,所以很多人去買預售屋,分期付款的概念有。
大家先從小資產開始,比如說電梯兩房,不建議買套房,套房比較不適合當作資產,第二就是一次性拿出來的頭期款的金額,由大變小,找人一起合買,講者跟同學借款(每個月還同學一萬),時間由短變長,設計自己的繳款財務計畫。
只要我能整合資源,我就能買得起房子。問題 3.我不想欠銀行錢?我害怕負債。
買房子會背30年債-->我懂得善用銀行的錢(資金)來幫助我們買到我們。
錢是貨幣,通貨膨脹會讓我們的貨幣貶值,手上貨幣會貶值,銀行房貸有一個很特別的地方,當一個房貸利率小於通貨膨脹率的時候,這個債務就像洩了氣的氣球,會慢慢縮水,現在首購利率大約2.1-2.2左右,通膨大概3....
房貸要選20年?30年?40年?
若可以選40年就要選40年,每個月繳給銀行本利較低,房貸變少,可支配所得變多,再去投資產生再回來繳房貸,讓錢出去幫我們工作再幫我們賺錢,債轉變成好債。
借出會貶值的貨幣,跟未來會貶值的貨幣,來買未來會增值的資產。利率會升息,是因為通貨膨脹太高。用生息的方式來抑制通膨,但是經濟會不好。
房貸年限是不是越久越好呢?
若是自住就越早還完越好,這樣相對利息繳得比較少。若是有投資的部份,有理財觀念,把多餘的錢存起來,產生被動收入再來還房貸,年限越長利息越多,可以買房子在有增值性的地方,未來增值的幅度會遠大於還給銀行的利息,一間好的資產,經過很多的年,資本利得會遠大於房貸,就是好債。利息是給銀行,本金是我們自己的,本金交給銀行後,利用寬限期使本金在我們身上再利用。房子出租,有租金收入,再來支付房貸的錢,這樣產生正向現金流。
房貸寬限期(只繳利率)建議直接用滿年數(5年)嗎?
寬限期只繳利息,自主的話可以選擇不要用,雙北市以外,房價比較低的地方,月收入來繳本利攤時,就可以不用寬限期。取決於你買房子的目的是什麼?寬限期可以用多久就越多久,越長越好,錢給交給銀行,就是錢去睡覺,理財就是用錢賺錢,本金存起來投資。公務員的貸款福利很好,轉換銀行還會也寬限期。
當有一筆頭期款300萬,買房跟租屋那個比較適合?
沒有標準答案,講者建議如果是你人生當中的第一間,買房再去租房子。
資金有限的前提之下,買的是投資資產(有現金流還有增值性),未來收租可以支付房貸,租一個只要生活上可以的就好。
第一種,買三房兩廳,住的空間不大,找比較ok的格局,分成兩房一廳跟一房一廳,自己住一房一廳,另外兩房一廳出租。
第二種,剛開始辛苦一點,頂加,加蓋的地方自住,頂樓出租,這樣就能自能自住又能投資,又能減輕壓力。
房租收一陣子後再買自住房,再把原本的房再出租。這樣對一個年輕人剛開始,就能比較能開放性的思維,做為人生中的階段性買房。
若已經看到希歡的物件,如何談到心目中的價錢?
取決對當地行情瞭不了解。有些人會從屋主的開價去出價這是會有陷阱的。假設屋主出價1000萬,你出800萬,銀行估價700萬,就買貴了。取決於要先從實價登入合理價格,或請銀行幫你估價。
知道市場行情價,房子的優缺點,你可以接受的缺點去跟屋主議價,屋主缺錢或贈與的房子、繼承的房子、離婚的等等比較容易買到低價的房子。
真正價格要從你的城市裡面找出來的,屋主願意讓利的,議價技巧、出斡旋等等。
夫妻當中一方有繼承房產(不是自購),如果在買預售屋時,登記共同持有,還算首購嗎?會影響貸款成數嗎?
銀行判斷貸款成數?是看名下是否有貸款?買房子首購不是名下第一間房子,繼承沒有貸款就不算首購。
共同持有要看借款人是誰?若是先生,太太的名下沒有就還可以用首購去買房。共同持有會影響未來一半買房的貸款條件。
還了房貸,還可以增貸回來嗎?
當然可以拉,就理財。還到一半再增貸的。買房子貸800萬,要全部還完,其實完一部分後,再增貸200萬回來,讓銀行再慢慢去扣款,就像是寬限期的感覺。
先買後賣,還是先賣後買?
今年2023年6/15錢都可以,6/15後有變化,名下第二間房房貸只能貸7成,若你的資金ok,就沒差,若不行就要先賣再買。
今天聽完覺得收穫好多,希望有機會會有下斡旋或其他方面的學習,感恩~~~
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